Rechtliche Informationen zu Mietverträgen
Die folgenden Informationen wurden uns vom Wohnberatungsteam der ÖH-Bundesvertretung für die Studierenden in Salzburg zur Verfügung gestellt.
Informationen für Studierende, die einen Benutzungsvertrag in einem österreichischen Studierendenheim abgeschlossen haben, in Bezug auf die Covid19-Situation, betreffend:
→ vorzeitige Kündigung des Heimvertrags, bzw.
→ Möglichkeit einer Mietreduktion
1.) Generelle Information:
Da die Pandemie eine seltene Ausnahmesituation darstellt, sind nicht alle rechtlichen Fragen eindeutig zu beantworten. Es ist nicht absehbar, ob bzw. wann es hier juristisch einwandfreie und verlässliche Antworten geben wird, da dies zunächst die Gerichte beschäftigen wird. Außerdem ist jeder Fall individuell einzuschätzen.
Im Folgenden stellen wir die Rechtsgrundlagen vor, die für die einzelnen Fälle relevant sein könnten. Wir stellen aber gleich klar: die Heimbetreiber werden die unten angeführten Rechtsgrundlagen in den wenigsten Fällen anerkennen und zumeist zurückweisen – es kann daher jeder Einzelfall zum Rechtsstreit führen. Ob sich der lohnt, ist ebenfalls im Einzelfall zu beurteilen.
Für Sie als Studierende soll der nachfolgende Überblick eine Einordnung bieten, in welche Konstellation ihre Situation fallen könnte und ob es Aussichten auf eine Lösung in ihrem Sinne gibt.
Wir hoffen weiterhin auf eine politische Lösung des Problems, aber unsere Möglichkeiten sind auch dahingehend sehr begrenzt.
2.) Was will ich? Kündigung oder Mietzinsminderung ?
Sie müssen sich entscheiden: Wollen Sie eine Kündigung oder eine Mietzinsminderung? Wenn Sie kündigen, verlieren Sie den Rechtsanspruch auf Erneuerung/ Verlängerung des Vertrags im nächsten Studienjahr. Ihren weiteren Plänen entsprechend müssen sie ihre Strategie wählen.
3.) Kündigung des Heimplatzes: Welche Kündigungsgründe und -fristen sind möglich?
Die allgemeinen Kündigungsfristen finden Sie in ihrem Heimvertrag.
a.) „wichtige Gründe“: einmonatige Kündigungsfrist
Darüber hinaus gibt es im Studentenheim noch die Möglichkeit, aus bestimmten Gründen vorzeitig zu kündigen, nämlich auf Grundlage des
㤠12, Abs. 3, Studentenheimgesetz (StudHG)
(3)...[Eine] Kündigung [ist] zum Semesterende jedenfalls wirksam, wenn diese für das Wintersemester bis zum 30.November und für das Sommersemester bis zum 30.April erfolgt. Das Datum des jeweiligen Semesterendes ist im Heimstatut festzulegen. Auch wenn eine längere Kündigungsfrist vereinbart wurde, kann ein Heimbewohner bei nachweislichem Vorliegen wichtiger Gründe den Benützungsvertrag zum Ablauf des nächstfolgenden Kalendermonates kündigen. Wichtige Gründe sind die Ableistung des Präsenz-, Ausbildungs- oder Zivildienstes, ein Wechsel des Studienortes, ein Studienabbruch, der Studienabschluss, Schwangerschaft, Pflege eines nahen Angehörigen oder eine plötzlich auftretende soziale Notlage.“
Wichtig dabei ist das „nachweislich“: eine plötzlich aufgetretene soziale Notlage muss also ein signifikanter beweisbarer Einkommensverlust sein, oder zB bei Studienabbruch wird die Vorlage der Exmatrikulationsbestätigung verlangt.
b.) wenn Sie auf längere Zeit gar nicht mehr an den Studienort gelangen können:
(betrifft viele ausländische Studierende)
Unserer Rechtsmeinung nach gibt es die Möglichkeit, in diesem Fall auf Grundlage des § 1117 ABGB sofort zu kündigen, die völlige Hinderung der Nutzung muss aber eindeutig und beweisbar sein:
- 1117 ABGB:
„Der Bestandnehmer ist berechtigt, auch vor Verlauf der bedungenen Zeit von dem Vertrag ohne Kündigung abzustehen, wenn das Bestandstück in einem Zustand übergeben oder ohne seine Schuld in einen Zustand geraten ist, der es zu dem bedungenen Gebrauch untauglich macht, oder wenn ein beträchtlicher Teil durch Zufall auf eine längere Zeit entzogen oder unbrauchbar wird. Aus dem Grunde der Gesundheitsschädlichkeit gemieteter Wohnräume steht dieses Recht dem Mieter auch dann zu, wenn er im Vertrage darauf verzichtet oder die Beschaffenheit der Räume beim Vertragsabschluß gekannt hat.“
Eine selbst gewählte Rückkehr an den Wohnort der Unterhaltspflichtigen (zB Eltern) wird nicht ausreichen, diese Rechtsgrundlage heranzuziehen!
Rückstellung: Wichtig: Die Rückstellung, also geräumte Zimmerübergabe muss durchgesetzt werden. Am besten, Sie bitten eine/n bevöllmächtigte/n Vertreter/in die Zimmerrückgabe durchzuführen.
4.) Mietzinsminderung
a.) aufgrund Einschränkungen der Leistungen im Heim:
Entfallen Leistungen oder Nutzungsmöglichkeiten, die vertraglich festgelegt sind. (Bsp.: Reinigung, Kochgelegenheit, Studier-, Sport- und andere Gemeinschaftsräume,
…) steht ihnen vermutlich lt. §1096 ABGB eine Mietzinsminderung zu
Wichtig: Sie müssen die Höhe der Mietsenkung aushandeln, und wenn es dabei keine Einigung gibt, zumindest vorankündigen
b.) Mietzinsminderung - Entfall der Nutzungsmöglichkeit
(zB: behördliche Untersagung der Einreise, Entfall der Reisemöglichkeiten, allfällige behördl. Sperrung des Heimes – bitte Beweise für Verbot der Ein- oder Ausreise oder Einstellung der Reisemöglichkeiten sammeln!)
1104 ABGB
„Wenn die in Bestand genommene Sache wegen außerordentlicher Zufälle, als Feuer, Krieg oder Seuche, großer Überschwemmungen, Wetterschläge, oder wegen gänzlichen Mißwachses gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann, so ist der Bestandgeber zur Wiederherstellung nicht verpflichtet, doch ist auch kein Miet- oder Pachtzins zu entrichten.“
WICHTIG: Eine freiwillige Rückkehr zB an den Herkunftsort der Unterhaltspflichtigen (zB Eltern) wird diese Mietfreistellung nicht durchgehen
1105 ABGB
„Behält der Mieter trotz eines solchen Zufalls einen beschränkten Gebrauch des Mietstückes, so wird ihm auch ein verhältnismäßiger Teil des Mietzinses erlassen. Dem Pächter gebührt ein Erlaß an dem Pachtzinse, wenn durch außerordentliche Zufälle die Nutzungen des nur auf ein Jahr gepachteten Gutes um mehr als die Hälfte des gewöhnlichen Ertrages gefallen sind. Der Verpächter ist so viel zu erlassen schuldig, als durch diesen Abfall an dem Pachtzinse mangelt.“
Sollte also das Fernstudium möglich sein, und die Studierenden dennoch im Universitätsstandort im Heim bleiben, wäre auch eine Teilfreistellung anzudrohen.
c.) ZAHLUNG „unter Vorbehalt“
Wir empfehlen für den Fall, dass Sie weiter in Ihrem Heim wohnen wollen, jedenfalls die Mieten weiter zu bezahlen, allerdings unter Vorbehalt einer (teilweisen) Rückforderung (wichtig!!), damit diese dann eventuell rückwirkend zurückverlangt werden können, sollte es noch rechtliche Nachbesserungen oder Kompensationen geben.
Diesen Vorbehalt senden Sie bitte schriftlich, vermerken das aber auch bei Überweisung.
Solltet ihr noch rechtliche Fragen haben: Gerne bieten wir euch unter Meine ÖH Zugang zu einer gratis Mietrechtsberatung an.
Gerne könnt ihr euch bei weiteren Fragen direkt an eurer ÖH-Vorsitzteam unter vorsitz@oeh-salzburg.at oder an das Team des Sozialreferats unter sozref@oeh-salzburg.at wenden.
Alle Angaben sind ohne Gewähr. Änderungen und Tippfehler vorbehalten.